Что происходит с ипотечным кредитованием?
В конце февраля 2022 г. Центробанк России впервые за всю историю повысил ключевую ставку до 20%. В результате банки стали пересматривать условия выдачи ипотечных кредитов. Это касается и существенного роста процентов по займу, и перенастройки скоринга – автоматической системы оценки официально подтвержденных доходов граждан.
В связи с частичным уходом и общим уменьшением присутствия иностранных компаний на российском рынке, часть населения уже лишилась рабочих мест. И этот процесс продолжается. Наметилась тенденция выдачи заработной платы по серым и черным схемам. Банки испытывают затруднения в оценке платежеспособности заемщиков. Сложно также спрогнозировать, какие категории граждан окажутся наиболее стабильны в условиях финансового кризиса.
Как ведут себя банки
Сложившаяся ситуация влечет за собой изменения в ипотечной политике банков.
По прогнозам специалистов, в ближайший период наступят следующие последствия:
- рост количества отказов заемщикам;
- более длительный срок рассмотрения заявок на кредит;
- Ипотека на льготных условиях
Пятипроцентная ставка по ипотеке на массовые новостройки уходит в прошлое, как и существенные льготы, которые давало государство в виде субсидирования под покупку в ипотеку квартир в новых домах. С увеличением госрасходов на субсидии «льготы» обернутся повышением ставки до 9-12%.
Эксроу-счет: преимущества и риски
Взяв ипотечный кредит на покупку квартиры в строящемся доме, дольщик открывает эксроу-счет и кладет на него сумму, указанную в договоре между ним и застройщиком. Эти деньги замораживаются до сдачи новостройки в эксплуатацию. В случае если объект не будет достроен в срок, депозит возвращается покупателю.
Финансы, вложенные в недвижимость таким способом, с одной стороны, «не работают». Они не приносят той процентной выручки, какую бы приносили, если бы лежали на депозитном счете. Эта сумма не подлежит пересмотру в связи с инфляционными потерями или ростом стоимости объекта недвижимости. Но покупатель вернет свои средства полностью, даже если компания-застройщик не выполнит своих обязательств. Гарантом выступает банк.
Сейчас по причине всеобщего подорожания застройщики столкнулись с катастрофической нехваткой оборотных средств. Это грозит не только убытками, но и банкротством. На государственном уровне рассматривается вопрос о разрешении им доступа к частичному раскрытию эксроу-счетов до окончания работ на объекте.
Вынесение такого рода послабления стало бы актом поддержки строительного бизнеса. Но дольщик в этой ситуации оказывается лишен гарантий: и на возврат полной суммы вложенных в строительство средств, и на получение жилья. В сегодняшней ситуации нестабильности никто не может с уверенностью сказать, что денег дольщиков будет достаточно для завершения стройки.
На чем сегодня держится институт ипотечного кредитования
Понятно, что в кризис объемы выдачи ипотечных кредитов резко снизятся. Вилка прогнозов колеблется в сторону уменьшения количества заемщиков от 3 до 10 раз. Механизмов, благодаря которым ипотека останется на плаву, немного, но они продолжают действовать.
Среди основных остаются следующие:
- продолжают действовать льготные программы;
- банки оставляют практику кредитных каникул – отсрочки выплат на срок до полугода;
- вводятся индивидуальные банковские программы по реструктуризации платежей.
К осени 2022 г. прогнозируется постепенное уменьшение ключевой ставки Банка России. Соответственно, должна понизиться и ипотечная нагрузка от банков-кредиторов. Как следствие, станет возможным рефинансирование займа на новых, более выгодных условиях.
К следующему году специалисты пророчат относительную стабилизацию рынка недвижимости.
Изменения будут касаться таких пунктов, как:
- формирование и внедрение более доступной кредитной политики;
- возобновление (продолжение) замороженных строек;
- увеличение доходов от строительного бизнеса.
Пока же единственным толчком к покупке квартиры в ипотеку может послужить льготная процентная ставка.
Застройщики предлагают субсидированные ставки от 0,1% на весь срок с удорожанием цены квартиры на 10-20%. Это позволяет уменьшить месячный платеж по ипотеке. Так же остается льготная ипотека по ставке 9% и ипотечные программы для семей с детьми 6%.
