Если все квартиры в новом доме уже распроданы, то единственным вариантом остается переуступка права требования. Все плюсы и минус этой сделки – в нашем материале.
Покупка жилья по переуступке – один из самых распространенных способов приобретения недвижимости в новостройках. Эту сделку также называют цессией, то есть передачей прав и обязанностей по договору участия. Тот, кто передает права, называется цедентом, а тот, кто их приобретает – цессионарий.
В чем суть уступки
Как правило, инвесторы, покупающие квартиры в домах на этапе котлована, именно по договору цессии перепродают почти готовое жилье, но уже по цене значительно выше.
Кроме того, переуступка дает возможность людям, купившим долю в новостройке, не потерять свои деньги и даже незамедлительно их вернуть, если обстоятельства изменились. Но расторжение договора с застройщиком может повлечь штрафы, а продажа доли – это возможность заработать.
Важно понимать, что переуступка прав может быть только до того момента, пока права не реализованы. Как только акт приема-передачи квартиры подписан, заключить договор цессии уже нельзя. У дольщика есть возможность оформить право собственности с несколькими цессионариями, но только если в квартире две и более комнат – современное законодательство это не запрещает.
Что такое переуступка? Особенности и нюансы сделок по переуступке разобрали в данной статье — переход
Переуступка. Плюсы и минусы
В основном, переуступка прав – это выгодно. Если дом находится на завершающей стадии возведения и еще не сдан, цессия поможет сэкономить. Продавцы часто идут на снижение цен, чтобы быстрее найти покупателя. Порой приобретение недвижимости через инвестора выгоднее, чем через застройщика.
Самим продавцам переуступка также на руку – ведь на росте цен на недвижимость можно заработать еще до того, пока дом не будет введен в эксплуатацию.
Но не все так идеально. У цессии есть один важный недостаток: как только покупатель подписывает договор переуступки, он принимает на себя все обязательства перед дольщиком. То есть, если договор долевого участия будет признан недействительным, у нового правообладателя не будет возможности предъявить что-то застройщику – только к продавцу. А если суд признает переуступку незаконной, у застройщика не будет совсем никаких обязательств перед новым покупателем.
Как заключить договор переуступки
Договор переуступки заключается с соблюдением двух требований:
- в письменном виде,
- с обязательной государственной регистрацией.
Это закреплено в статьях 4 и 17 ФЗ 214.
У застройщика есть право отказа в передаче готового объекта, если договор между цессионарием и цедентом не был зарегистрирован. Прежний правообладатель должен письменно уведомить застройщика о состоявшейся сделке, иначе объект может быть передан продавцу, а не покупателю.
Оформление сделки стоит недорого. Застройщик, как правило, берет комиссию от 1% до 5% от стоимости жилья, прописанной в договоре долевого участия, за согласование документов. Эта сумма обычно делится пополам между цедентом и цессионарием.
Между собой продавец и покупатель при заключении цессии используют банковские ячейки. Когда регистрирующий орган переоформит договор на цессионера, покупатель может забрать деньги.
Зачем нужен застройщик в сделке
Многие строительные компании сейчас включают в договор долевого участия отдельный пункт, который делает необходимым получение согласия от застройщика на передачу прав от одного участника сделки другому. Если на момент цессии дольщик не выплатил всю стоимость жилья в полном объеме, обязательно требуется получение одобрение сделки от застройщика. В этом случае в договор о переуступке включаются пункты о переводе долга на цессионария, на основании Гражданского кодекса РФ и 214 ФЗ.
Юристы советуют в любом случае привлекать застройщика, чтобы покупатель был уведомлен обо всех обязательствах по договору предыдущего правообладателя и мог получить платежные документы и акт исполнений обязательсво по расчетам.
Не стоит забывать, что доходы цедента от реализации права требования облагаются налогом. Декларировать сделку нужно обязательно, если сумма в договоре инвестирования средств и договоре переуступки отличается. Платить налог должен только продавец, а не покупатель и застройщик.
Ознакомьтесь с актуальной базой переуступок в Санкт-Петербурге на нашем сайте — переход
