Переуступка прав в новостройке – распространенный вид сделки с недвижимостью. Но чтобы заключить ее без проблем, необходимо учесть несколько нюансов.
Что такое переуступка?
Сделка с передачей прав на объект недвижимости и есть переуступка. То есть человек покупает не квартиру, а имущественное право требования на нее. При этом права передают не девелопер и не застройщик, а физическое лицо, которое ранее оформляло недвижимость на себя.
На языке юристов переуступка называется цессией. Оформить эту сделку можно на строящийся объект долевого строительства и на обязанности по договору, который является основанием прав.
Какая бывает переуступка в новостройке
Существует два основных типа сделок по переуступке. Первый – когда объект принадлежит физическому лицу. Второй – недвижимость принадлежит юридическому лицу. В обоих случая цессия заключается по договору долевого участия (ДДУ), потому что переуступка возможно только до того, как человек вступил в права собственности. Если это правило не соблюдается, то оформлять переуступку нельзя. Вместо ее должна быть проведена купля-продажа.
Допустим, человек купил квартиру в строящемся доме и решает ее продать, когда дом почти готов. Это выгодно, ведь на этапе котлована цены намного ниже, чем перед самой сдачей объекта.
При оформлении документов действие ДДУ не прекращается, в нем меняется только дольщик. То есть договор, который заключил продавец с застройщиком, не подойдет покупателю. Хотя все обязанности застройщика перейдут новому участнику долевого строительства, договор сложно будет назвать полноценным. Скорее, это бумага о намерении приобрести квартиру. Зарегистрировать договор не получится, это лазейка для мошенников. Поэтому только переуступка по ДДУ подлежит государственной регистрации.
Второй вариант – заключение договора переуступки с юридическим лицом: подрядной организацией по строительно-монтажным работам или инвестором строящегося дома. Расчет по этой сделке возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации бумаг.
Главное правило покупки недвижимости – проверка юридической чистоты сделки.
Как согласовать переуступку в новостройках с застройщиком
Как правило, согласование цессии с застройщиком не требуется. Но в некоторых ДДУ есть пункт об обязательном согласии строительной компании. При этом уведомлять застройщика о смене правообладателя квартиры необходимо.
Ряд застройщиков требует предоплату за возможность оформить переуступку – в среднем, от 1% до 10% от стоимости недвижимости. Это законно. Так застройщик пытается переложить обязательства по оплате расходов на оформление договора на покупателя.
214-ый федеральный закон устанавливает: если стоимость договора уступки оплачена, право требования можно переводить без согласования с застройщиком.
Выгода и риски
С января 2016 года купля-продажа квартиры не облагается налогом, если квартира была в собственности пять и более лет. Если срок меньше – нужно заплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости. Поэтому вступать в собственность и продавать квартиру быстро – невыгодно. А покупать на раннем этапе строительства и по договору переуступки передавать права требования – намного прибыльнее для инвесторов.
Но в чем же риски? Важно тщательно изучить историю квартиры, почитать в интернете форумы дольщиков, посмотреть проектную декларацию, чтобы быть уверенным в том, что стройка не остановлена и не придется ждать годами заселения в новое жилье. Поэтому рекомендуем ознакомиться с нашим рейтингом надежных застройщиков Санкт-Петербурга.
