При покупке недвижимости, конечно, важно найти квартиру без рисков. Но важно не только обращать внимание на ход строительства, но и исключить риски по договору долевого участия. Рассказываем, как это сделать.
Долевое участие – не 100%-ная гарантия
Некоторые издания пишут, что покупка квартиры по договору долевого участия (ДДУ) защищает человека от банкротства застройщика – якобы если одна компания обанкротится, а завершать стройку будет другая, то у вас все равно будет право собственности по договору долевого участия.
Однако, статья 201.15 ФЗ “О банкротстве” гласит, что дольщики во время банкротства застройщика могут взять на себя обязательство по уплате долгов строителей. Если долги не платить, то у жилищно-строительного кооператива не будет возможности получить объект, а значит и завершить его не получится.
О каких долгах речь?
– Расходы по судебному делу о банкротстве
– Выплаты вознаграждения конкурсному управляющему
– Оплата деятельности лиц, которых конкурсный управляющий привлек
– Оплата требований кредиторов 1-ой и 2-ой очередей
По данным РБК, в 2019 году кредиторы юрлиц по итогам банкротств смогли вернуть только 3,5% от всего объема денежных средств. Поэтому при покупке квартиры дольщику лучше отложить 5-10% от ее стоимости на расходы за застройщика.
Подводные камни договора долевого участия
Некоторые застройщики до того, как продать квартиру дольщику, сначала переоформляют ее на аффилированное юридическое лицо, а потом по договору уступки прав требования к договору долевого участия в строительстве эту недвижимости реализуют.
В чем подвох?
– Так застройщик выводит активы компании. Это позволяет ему скрывать свои доходы от налоговой, ведь по договору переуступки он может продавать квартиру в несколько раз дороже, чем по ДДУ.
– Переуступка дает возможность застройщику безболезненного обходить все законодательные меры, работающие на защиту дольщиков. Например, эскроу счета.
– Если застройщик затянул сроки сдачи, дольщик может потребовать неустойку. Но рассчитываться она будет не по договору переуступки, а по ДДУ между застройщиком и тем самым аффилированным лицом, то есть она будет в несколько раз меньше.
Что же делать?
Заключайте ДДУ напрямую с застройщиком либо внимательно читайте договор, чтобы точно знать, сколько стоит ваша квартира. Иногда это информация спрятана глубоко в текст договора, чтобы покупатель не смог ее найти сразу и не задавал лишних вопросов.
Страшилки от застройщика
Еще один метод, которым пользуются застройщики, чтобы клиент не расторгал ДДУ, когда все сроки сдачи объекта уже прошли – штрафы.
В ДДУ указывается, что в случае одностороннего расторжения дольщик выплачивает застройщику штраф в размере какого-то процента от стоимости недвижимости. Терять даже 5% не хочется никому, поэтому дольщики продолжают ждать и терпеть.
Но бояться этого штрафа не стоит. Пункт 2, статьи 9 ФЗ №214 говорит о том, что любое подобное действие признается недействительным. В случае расторжения ДДУ в одностороннем порядке застройщик обязан вернуть дольщику все полученные денежные средства.
Как обезопасить себя в ДДУ
Покупатель имеет полное право изменить пункты договора покупки квартиры еще до того, как документ оформлен. Если застройщик скажет, что это невозможно, договор типовой и у всех условия одинаковые – это лукавство. Для типовых договоров есть дополнительные соглашения, в которых отдельно можно прописать все изменения.
Если и в этом случае застройщик будет уходить от ответа или говорить: “Не хотите брать – у нас желающих очереди”, то стоит, во-первых, задуматься о честности такого застройщика. А, во-вторых, рекомендуем вам не забывать, что после подписания договора вы можете обратиться в суд и потребовать признать какие-то пункты недействительным, если они противоречат законодательству.
